雷达财经出品 文 | 周慧 编 | 深海
近日，一则开庭公告，让万科和万达两大地产巨头的恩怨，暴露在公众面前。
天眼查显示，本案的原告为万科旗下海南万骏管理服务有限公司（下称海南万骏），被告为大连万达集团股份有限公司（下称"万达"）、万达地产集团有限公司（下称"万达地产"）及王健林，案件将于 11 月 3 日正式开庭审理。
雷达财经了解到，本次合同纠纷案可追溯至 2019 年双方合作的"长春国际影都"项目，当时万科曾分两次向万达提供了合计 50 亿元的合作款。两年后，万科终止合作，但双方却在退还合作款上产生了 13.8 亿元的资金纠纷。
随后在 2023 年 6 月 5 日，万科申请冻结万达持有的大连万达商业管理集团股份有限公司（下称"万达商管"）19.79 亿元股权。此后不久，市场传出双方和解。
值得注意的是，再度对簿公堂的"两万"，均面临较高债务压力。2025 年万科半年度报告显示，公司总负债规模已突破 8700 亿元，资产负债率高达 73.1%。其中有息负债达 3642.6 亿元，占总资产的 30.5%。
而截至 2024 年 9 月底，万达旗下核心业务大连万达商管合计负债高达 2990.30 亿元，资产负债率达 48.7%。
面对着高额的债务围城，两大地产巨头均在变卖资产，积极"造血"化债，但目前尚未走出债务困境。
50 亿合作"分手后遗症"爆发
10 月 16 日，天眼查 APP 显示，原告海南万骏与被告王健林、万达、万达地产相关合同纠纷案即将在 11 月 3 日开庭，审理法院为上海市第二中级人民法院。
雷达财经注意到，本次经济纠纷案可追溯至 2019 年的"长春国际影都"项目的资金清算纠纷。
2019 年，万达与长春市政府签订了 200 亿元"长春国际影都"项目协议，并在后续引入万科共同开发——万达操盘文旅板块，万科负责住宅开发。
同年 9 月及次年 6 月，海南万骏分两次向万达子公司万达地产支付了共计 50 亿元的合作款，并通过增资方式取得长春北方影都投资有限公司 15% 的股权。
天眼查显示，海南万骏由万科全资子公司深圳市盈达投资基金管理公司控股 70%。
2021 年 6 月，万科提出终止合作，万达随后向其返还 52.4 亿元。但万科对该金额并不认可，认为其中仅 40 亿元为本金，剩余 12.4 亿元是利息，万达还需支付 13.8 亿元差额。而万达则主张 50 亿元本金已全额归还，额外支付的 2.4 亿元为资金收益，且万科还享受了万达提供的 16.3 亿元土地成本优惠。
"若再支付 13.8 亿元，万科两年半收益将达 32.5 亿元，回报率高达 65%。"万达方面称。
由此，双方产生资金清算纠纷，2023 年 6 月 5 日，万科申请冻结万达持有的万达商管 19.79 亿元股权，冻结期限至 2026 年 6 月 4 日。
对此，有专家表示，被冻结的股权背后是 1200 亿净资产，占万达净资产近三分之一，属于超额冻结，呼吁双方各退一步。
2023 年 7 月，曾传出双方就此事已达成和解的消息，但从两年后再度对簿公堂的情况来看，和解或许并未落地。
双双深陷债务漩涡
作为曾经的行业标杆，万科与万达如今均深陷债务漩涡。
同花顺 iFinD 数据显示，万科近两年的营收增速显著放缓。2021-2024 年间，万科分别录得营业收入 4527.98 亿元、5038.38 亿元、4657.39 亿元、3431.76 亿元，同比增长率分别为 8.04%、11.27%、-7.56%、-26.32%。
同期，公司归母净利润分别为 225.24 亿元、226.89 亿元、121.63 亿元、-494.78 亿元，同比增长率分别为 -45.75%、0.73%、-46.39%、-506.81%。
而万科 2025 年半年报显示，报告期内，公司实现营业收入 1053.23 亿元，同比下降 26.23%；归母净利润亏损 119.47 亿元，亏损同比增加 21.25%。万科在中报中解释称，公司上半年业绩亏损主要因房地产开发项目结算规模显著下降、新增计提资产减值、部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值所致。
此外，半年度报告还显示，2025 年上半年，公司总负债规模已突破 8700 亿元，资产负债率高达 73.1%。其中有息负债达 3642.6 亿元，占总资产的 30.5%。
值得注意的是，公司短期偿债压力尤为突出，一年内到期的有息负债高达 1533.7 亿元，占总有息负债的 42.7%，而同期公司流动资产合计为 8389.29 亿元，其中货币现金仅有 740.02 亿元。
作为资金纠纷的另一方，万达的债务压力同样十分严峻。作为万达核心业务的万达商管，截至 2024 年 9 月底，其总负债高达 2990.3 亿元，资产负债率达 48.7%。同期，公司流动资产合计为 1280.54 亿元，其中货币资金仅有 151.16 亿元。
由于万达商管 IPO 仍无相关进展，2024 年起，永辉超市、苏宁易购、融创已相继向万达及王健林公开追债。
另据天眼查数据，截至 10 月 17 日，万达现存 49 条股权冻结信息、10 条被执行人信息，累计被执行金额约 52.63 亿元，而历史被执行金额达 90.3 亿元。
值得注意的是，今年 9 月 28 日，万达及其法定代表人王健林曾因 1.86 亿元被限制高消费，但仅 1 天后便因"执行信息不对称"解除了限高。
"两万"积极卖资产化债
本次" 13.8 个小目标"的争议金额，虽在两大巨头债务盘子中并不起眼，但在双方积极化债的背景下，显得尤为珍贵。
为了填补资金缺口，万科大股东深铁集团已成为其"输血主力"。今年 9 月 16 日，万科 A 在公告中透露，深铁集团已累计向公司提供借款 238.77 亿元。
即便如此，万科仍不得不继续变卖资产"造血"。
据前述万科 2025 年半年度报告，2025 年上半年，万科通过大宗交易处置 13 个项目，交易金额 64.3 亿元，近三年累计盘活项目 64 个，涉及可售货值约 785 亿元。
此外，据不良资产行业观研，曾被寄予厚望的 551 亿广信资产包已进入拆售阶段。值得注意的是，招标公告中的付款条款为" 12 月 15 日前全款付清。"这被市场解读为"万科对现金的迫切呐喊"。
而对万达而言，"卖卖卖"属于常规操作。为化解高额债务危机，公司正在加速变卖核心资产万达广场。据不完全统计，截至目前，万达已累计出售了 85 万座万达广场，此外还出让了万达酒店管理公司、快钱金融等非核心业务股权。
从携手合作到对簿公堂，深陷债务危机的万科与万达后续会如何发展？雷达财经将持续关注。
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